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樓市暖冬升溫埋隱患

发布时间:2019-11-09 00:29:13

近期,部分媒体曝出部分二手房房源一天涨价70万,半年涨价150万等信息,但很快被中原地产、链家地产等中介机构驳斥,称最多为个案,并不具有普遍性

虽然一夜暴涨被否定,不过调查发现,在置业者积极入市的推动下,无论二手房市场还是新房市场,均已出现明显的

量价齐升现象暖冬迹象明显,越来越多的专家与业内人士达成共识,认为明年楼市会更好

但也有业内人士对此担忧,认为暖冬继续升温并非好事,调控压力会有明显增加万科董事长郁亮甚至明确表示房地产巿场最好不要有什么春天,夏天如果出现春天,离死也就不远了,暖冬最好

□事件

一天涨价70万被夸张

近日,有媒体以《一天提价70万,北京陷年底恐慌式抢房》为题,报道了北京市西城区鸭子桥路45号院政泰家园某房源一天提价70万的现象

中原地产市场研究部总监张大伟认为该消息不实据其介绍,在北京楼市最火爆的2009年,二手房成交量单月超过2万套,最高甚至超过3万套,当时二手房的涨幅也未出现过一天上涨70万这样的极端案例一天提价70万元,半年提价150万,都为一家中介的业务员介绍,并未有成交等验证,何况在中介公司的站中也并没有能够证明提价的证据

该报道中涉及的链家地产核实称,该套二居房源在4月就已经以250万元的价格在链家挂牌由于价格明显高于市场价格,并且业主有换房需求急于出售,在9月从250万降价至235万,但仍然迟迟未能出售,并且后因业主购房计划搁置,出售意愿也明显降低,期间也曾多次表示想上调挂牌价格,而最终12月初将挂牌价调到300万元,远远高于市场价格

链家地产市场研究部张旭表示,该小区是经济适用房小区,紧靠铁路,周边环境有瑕疵,需求并不多该房源挂牌9个月以来,也仅有两次带看,而最近一次还是在10月底由于价格明显高于市场价,出售难度非常大涨价数十万元,也是经历过较长时间后的涨价,并非一天之间业主调价另外,该套房源价格脱离市场价,且一直未成交,已经失去了实际意义

一天疯涨70万的报道引起了不少准置业者的强烈关注新浪乐居据此调查显示,55.7%的被调查者认为,一天提价70万元的消息不可信,同时,58.8%的人认为二手房市场较之前出现了明显的回暖调查还显示,48.5%的人认为二手房市场存在恐慌涨价的现象

□二手房

量价齐升是事实

在调查中发现,如此大幅提价过于夸张,但房价持续稳步上涨却是不争的事实

10月中旬,在静安庄看过一套110万的一居室,并在中介的带领下看过该房源两个月过去后,当再次致电中介时,发现该房源虽然仍未售出,但价格已经出现了非常明显的变化

当时带看房的房产经纪小李表示:市场早都变了,根本不是这个价据其介绍,目前左家庄和静安庄的一居室多在145万左右,个别稍微大一点的一居室卖到了160万

支撑房价不断攀升的无疑是源源不断入市的购房者,以及不断攀升的成交量链家地产最新的统计数据显示,12月第二周(12..16),北京市二手住宅成交量为3899套,环比上周上涨12.2%单周来看,成交量仅次于11月第五周,为四季度以来的次高值截至16日,12月已经成交7591套,环比11月同期上涨7.8%,从12月至今的成交平均水平估计,考虑到月末的翘尾因素影响,12月的成交量有望达到1.6万套,年内仅次于市场最火的7月

成交价格方面,12月第二周北京市二手住宅成交均价为23847元/平方米,环比上周下降0.7%张旭表示,虽然成交均价出现连续两周的环比下滑,但是从长远来看,成交价格稳步增长的趋势不改

□新房

暖冬持续升温

一房难求、抢房等热销现象,再度出现在年底的北京楼市在市场普遍认可楼市暖冬的背景下,多个售楼处传来的热销景象和超乎寻常的购房热情令人担忧

抢房再现售楼处

从去年开始看房到现在,这次是看到的最火爆的一次!张女士告诉,上周末,她到通州某新开楼盘看房,偌大的售楼处内,人山人海,不是咨询,也不是问价,几乎全部都是在签合同或者认购书

张女士说,本来自己还想货比三家先看看再说,但是在这样的局面下,她和家人就直奔主题,开始选房本来选好了60平米的803室,结果出去转了一圈回来就被告知已经被别人认购了,不得已只能换成903室,总价也多了4000多元,张女士说,就在自己签约第二天,销售员就向自己报喜称,剩下的房源已经停购,再开盘估计每平米至少上涨几百元

致电该项目售楼处,销售人员表示,此次开盘是在本月初首次开盘之后加推的一栋楼,事前并没有进行蓄客,月初开盘那次的看房人更多,就像菜市场抢大白菜一样,人挤人,穿羽绒服能热死

这种热销局面在近期新开盘的几个项目中并不鲜见上周末,位于顺义的东亚创展国际开盘,主推户型面积为平方米,现场吸引千余名购房者选房据开发商统计,开盘当日热销500套,几乎售罄,认购额超3亿元;此外,位于朝阳北路常营板块的金地格林格林,主推平方米居,在11月17日首批认筹排号人数超过1600余组之后,12月初,项目增加第二次认筹排号,并将加推200套房源据悉,二次会员招募共接待客户2000余组,单日VIP卡登记1200余张

来自亚豪机构及链家地产的统计数据显示,上周(12月10日-12月16日),北京新建商品住宅共实现成交5131套,成交面积46.35万平方米,环比之前一周(12月3日-12月9日)分别大涨118.5%、74.2%,这也是连续第三周成交套数出现上涨虽然整体成交的上涨中不乏保障性住房的支撑,但扣除这一部分,12月以来的成交上涨趋势依然十分明显

伴随着成交量的大幅上涨,部分热销项目的价格也水涨船高机构统计显示,上周北京商品住宅成交均价为20782元/平方米,环比之前一周上涨7%

购房者出现恐慌心理

一夜疯涨70万元的消息让原本就纠结的购房者开始心慌

上周五,接到读者魏女士的,询问近期楼市究竟怎么了据其介绍,从下半年开始看房,性价比好点的新房很难抢到,二手房几乎一天一个价,多几个人看房,房主就立马提价,售楼员和中介的态度也牛了魏女士很纳闷:楼市回暖我也能理解,我自己也亲身经历着,但一夜提价70万,究竟是房主疯了,还是楼市又疯了?

当将一夜提价70万的消息不实,且不具备参考意义的核实结果告诉魏女士时,她还是表示心慌,得赶紧去买房

魏女士的心态并非个例最近几个月,身边询问是否应买房的亲朋好友特别多,甚至又一次出现几个朋友凑钱合伙买房投资的情况

小邓在一家IT行业工作,得知东五环外有个商住项目要开盘,就联合了三个朋友,准备一人出15万,买套房投资货币购买力明显在下降,楼市现在又这么升温,专家们都说明年房价要涨,我们总得防患于未然吧

在这样的心态下,越来越多的人涌向售楼处与中介

据了解,东五环外某小户型项目计划开盘,不到400套房源,已经排号6000余号燕郊某项目开盘,排号客户上千组

但值得注意的是,并不是所有的项目都出现了热销情况据了解,类似情况只出现在性价比比较突出的项目

楼市回春不是好事

楼市迅速上升的各项指标数据,让各界大佬得出了共识:这个冬天有点暖,明年前景更美好

一位房地产公司营销负责人表示,11月份以来,市场出现了明显的购买升温现象,购房热情出乎寻常他认为明年房价很难出现大涨,但是如果这种购房热情持续发展下去,非常不利于房价稳定,必须得加大有效供应才行

上海中凯房地产开发有限公司董事长许仰东明确表示,目前楼市涨跌信息存在3个误区:价格反弹不等于暴涨、个案热销不等于全部、合理上涨未必要更严调控

更有开发商直言不讳:继续这么升温,对行业健康发展没有任何好处,只会引来政府更严厉的调控政策

万科总裁郁亮表达了同样的看法,认为一、明年房地产巿场最大风险在于部分城市复苏过快;二、政府想调控房地产市场手段是无穷的;三、房地产巿场最好不要有什么春天、夏天如果出现春天,离死寂也就不远了暖冬最好!

着名经济学家李稻葵表示,明年的经济增长应该是有一定的保障,除非出现重大的波动,这个情况下房地产市场会出现一定的上涨,这几乎是不可避免的大型城市、高铁沿线房地产价格正在涌动着新一轮的上涨新一届政府在房地产市场调控方面,不仅会延续过去的调控政策,比如限购,还会出台一些新的政策,比如房产税,甚至会适当扩大土地供给,用扩大供给方式来应对价格上涨

□供应45项目年底入市

据了解,11月份以来,市场供应并不见少

亚豪机构数据显示,11月以来,北京共有45个项目开盘,新增供应11013套,供应面积111万平方米,整体开盘均价为20949元/平方米与去年同期相比开盘项目个数多了3个此外,供应套数增加了3.5%,供应面积减少了4.8%,开盘均价则出现大幅回落,同比下降17.3%

年末这45个开盘项目中有9个属于公寓豪宅及别墅类型的高端项目,其中城市公寓分别有观巢、望京金茂府、胜古誉园3个新盘,以及太阳公元和五矿万科如园两个老项目后期推新,公寓豪宅主要位于北京北部区域的四环、五环位置,开盘均价在元/平方米之间

受到北京气候特点、景观条件的制约,年末一般少有别墅项目推盘,但今年的11、12两月,共有4

个别墅开盘,包括融科千章墅、首开璞瑅墅两个新项目,以及领秀观山悦、远洋天着两个老项目这4个项目除领秀观山悦位于传统的昌平别墅区以外,其他3个项目均地处大兴、通州的新兴别墅区,因此定价并不高,总价多在千万元左右,是当前成交最集中的主力需求另外,供应的产品形式也颇为丰富,既有独栋别墅,又有低密度的联排、叠拼别墅亚豪机构市场总监郭毅分析,对于别墅项目来说景观环境是最大的卖点,因此北京冬季本来是别墅推盘的淡季,今年年末推盘的4个别墅项目以非传统别墅区为主,正是借年末进行反

季节销售,以避开与传统别墅区项目的直接竞争,因此这些项目定价也较为合理,靠价格优势吸引购房者

其它36个项目中有31个项目是开盘价格在20000元/平方米以下的刚需盘,多位于房山、大兴、昌平、通州等今年以来的成交热点板块年末刚需盘的定价也以稳定为主,其中7个项目没有涨价,就算上调售价的项目单次也仅上调元/平方米,涨幅多在3%左右郭毅分析,明年还将加强房地产调控,北京住建委也在重申严格执行限购政策,均意味着明年的地产调控依然从紧,在这样的背景下,此时推盘的刚需项目多以加快去化存量为目的,走量心态下定价也较为谨慎

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